김 씨는 박 씨로부터 공사대금 3,000만원을 지급받지 못하여 그 공사대금확보를 위한 방법으로 위 공사대금을 임차보증금으로 박 씨 소유 주택의 일부를 임차하는 계약을 체결하고 임차부분을 명도 받은 후 주민등록전입을 마쳤으나 계속 거주하지는 않았다.

이 경우 박씨가 위 주택을 제3자에게 매도할 경우 김 씨에게 주택임대차보호법상의 대항력이 인정될 수 있을까.

주택임대차보호법 제3조 제1항에 의하면, “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 대항할 수 있다”라고 되어 있다.

이와 관련하여 대법원은 임대차는 입차인으로 하여금 목적물을 사용수익하게 하는 것이 계약이 기본 내용이므로 채권자가 주택임대차보호법상의 대항력을 취득하는 방법으로 기존채권을 우선변제 받을 목적으로 주택임대차계약의 형식을 빌려 기존 채권을 임대차보증금으로 하기로 하고 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차로서의 대항력을 취득한 것처럼 외관을 만들었을 뿐 실제 주택을 주거용으로 사용수익할 목적을 갖지 아니 한 계약은 주택임대차계약으로서는 통정허위표시에 해당되어 무효라고 할 것이므로 이에 주택임대차보호법이 정하고 있는 대항력을 부여할 수 없다고 하였다(대법원 2002. 3. 12. 선고 2000다24184 판결).

결국 기존 채권을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결하고 주택임대차 보호법 소정의 대항요건을 갖춘 경우 그 임차인은 주택임대차보호법상의 보호를 받을 수 있는지는 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용수익하려는 데에 있는지의 여부에 따라 결정될 것이다.

사안의 경우, 김 씨는 주택의 사용수익을 주된 목적으로 한 것이 아니고 단순히 채권담보의 목적으로 임대차계약을 체결한 것이므로 주택임대차보호법상의 보호를 받을 수 없을 것이다.